CRE戦略とは何か｜不動産判断と経営判断の分断が失敗を生む理由

【結論】

CRE戦略とは、企業不動産を単なる土地・建物としてではなく、事業・財務・承継・資本効率と結びつけて判断する経営戦略である。

不動産は金融商品ではなく、経営を支える構造資産である。CRE戦略が失敗する本質的な原因は、物件選定の失敗以上に、不動産判断と経営判断が分断され、経営資源であるはずの不動産が経営上の制約に転じてしまうことにある。

本記事は、YouTube長尺「なぜCRE戦略は失敗するのか ― 不動産判断と経営判断の分断」と連動した、IRES Legacy実践編 第1回の記事です。

動画では、CRE戦略の基本的な考え方と、不動産判断と経営判断が分断されることで起きる問題を解説しています。

企業が保有する不動産について考えるとき、議論は多くの場合、物件単位から始まる。この土地を売るべきか。本社ビルを持ち続けるべきか。工場や倉庫を移転すべきか。遊休地を活用すべきか。賃貸不動産の利回りは十分か。建て替えるべきか、借りるべきか。

これらはいずれも重要な論点である。しかし、CRE戦略の本質は、物件単体の判断ではない。その不動産が企業の経営目的とつながっているかどうかである。

事業を成長させたい。財務を改善したい。借入を圧縮したい。承継を円滑に進めたい。本業への投資余力を確保したい。将来の選択肢を増やしたい。こうした経営目的と不動産判断が分断されると、不動産は経営資源ではなく、経営上の制約になってしまう。

本稿では、IRES Legacy実践編 第1回のテーマである「CRE戦略とは何か」を、不動産判断と経営判断の分断という視点から整理する。

CREとは、Corporate Real Estate、すなわち企業不動産を意味する。企業が保有または利用する本社、支店、工場、倉庫、店舗、社宅、駐車場、遊休地、賃貸用不動産などが、CREの対象となる。

ただし、CRE戦略は単に不動産を管理することではない。建物を維持する。賃貸借契約を管理する。固定資産税を把握する。修繕を行う。売却価格を査定する。これらは必要な実務ではあるが、それだけではCRE戦略とはいえない。

CRE戦略とは、企業不動産を事業・財務・資金調達・資本効率・承継・組織運営と一体で考え、企業価値を高めるために活用する考え方である。つまり、

不動産を経営資源として捉えることが、CRE戦略の出発点である。

不動産を土地や建物として見ると、判断の軸は物件単体に寄りやすくなる。価格はいくらか。賃料はいくらか。利回りは何％か。築年数はどの程度か。修繕費はいくらか。周辺相場と比べて割高か割安か。これらは重要だが、経営者が確認すべきことはそれだけではない。

その不動産は本業に必要なのか。資金を固定する合理性はあるのか。借入や担保との関係は適切か。今後の事業展開に合っているのか。相続や事業承継の障害にならないか。売却・賃貸・活用・組替えという選択肢を比較しているか。

不動産は、企業の資金繰り、財務戦略、信用力、事業継続、承継、将来の選択肢に影響する経営資源である。したがって、CRE戦略では、不動産を「何を持っているか」ではなく、「経営にどう貢献しているか」で見る必要がある。

CRE戦略が失敗する理由は、必ずしも悪い物件を選んだからではない。立地・価格・賃料・建築費・契約条件・利回りの判断を誤れば失敗につながるのは事実だが、それ以上に大きな問題は、不動産判断と経営判断が切り離されることである。

成長投資を進めたいのに、使っていない土地に資金が固定されている。借入を圧縮したいのに、低収益不動産を保有し続けている。事業承継を進めたいのに、会社と個人の不動産所有関係が整理されていない。事業再編が必要なのに、拠点・工場・倉庫の見直しが進んでいない。

これらは不動産管理の問題ではなく、経営目的と不動産判断が分断されている問題である。CRE戦略の失敗とは、単に不動産の価値が下がることではない。本来、不動産が果たすべき経営上の役割を果たせなくなることである。

不動産判断と経営判断の分断は、現場では次のような形で表れる。

① 遊休不動産を「いつか使う」と放置する

以前は工場・倉庫・事務所として使っていた、あるいは先代から引き継いだ土地が、現在は使われていない。具体的な事業計画がないまま「いつか使うかもしれない」という理由で保有され続ける場合、それは遊休不動産というより、判断が止まっている不動産である。

問題の本質は「使っていない土地がある」ことではなく、その不動産を今後の事業・財務・承継の中でどのように位置づけるかが決まっていないことにある。

② 財務戦略と不動産保有が矛盾する

借入を減らしたい、本業への投資余力を確保したい、事業承継に備えて資金を準備したいと考える一方で、収益性の低い不動産に資金が固定されているケースがある。担保価値があるのか、収益性があるのか、売却すれば借入返済や本業投資に使えるのか、保有し続けることで資本効率を下げていないか。これらを財務戦略との整合性で判断する必要がある。

③ 事業承継と不動産を切り離して考える

会社が使う土地を社長個人が所有している、工場や本社を親族会社が保有している、相続人が複数いるといった状態のまま承継を迎えると、不動産が経営の障害になることがある。誰が土地を相続するのか、会社は誰に賃料を払うのか、共有状態になった場合に将来の建替えや売却はできるのか。これらは承継直前に考えても解決が難しい問題であり、事業承継・相続・資本政策・資金繰り・経営権の承継と一体で整理する必要がある。

CRE戦略では、不動産を個別物件としてではなく、経営資源として見る必要がある。そのために、少なくとも次の5つの視点を確認する。

承継の視点を抜きにした不動産判断は、将来の経営リスクを残す可能性がある。また、不動産・財務・税務・法務の判断が個別に完結していると、部分最適はできても全体最適はできない。CRE戦略とは、こうした分断をつなぎ直すことである。

IRES Legacy実践編では、不動産を単なる資産、土地、建物としてではなく、経営判断と結びつけて考える。不動産は、ただ持つものでも、ただ売るものでも、ただ活用するものでもない。本業を支え、財務を安定させ、承継を円滑にし、将来の選択肢を生み出すための経営資源である。

だからこそ、CRE戦略で最初に問うべきことは、次の一点である。

この不動産は、経営目的の実現に本当に貢献しているか。

この問いから始めなければ、売却・保有・活用・建替え・移転・組替えの判断は、すべて物件単体の判断にとどまってしまう。IRES Legacy実践編で扱うCRE戦略とは、不動産を単なる「所有」や「活用」の問題としてではなく、経営目的を実現するための判断体系として整理する試みである。

CRE戦略とは、企業不動産を経営資源として捉え、事業・財務・資本効率・承継・将来戦略と一体で判断する考え方である。CRE戦略の失敗は、物件選定の失敗だけで起きるわけではない。本質的な失敗は、不動産判断と経営判断が分断されることで起きる。

・成長投資をしたいのに、遊休地を抱えたまま

・借入を減らしたいのに、低収益不動産を保有したまま

・承継を進めたいのに、不動産の整理ができていない

このような状態では、不動産は経営資源ではなく、経営上の制約になる。CRE戦略とは、不動産の活用方法を考えることではない。経営目的と不動産判断をつなぎ直し、企業価値を高めるための経営戦略である。

アテナ・パートナーズでは、企業不動産を単なる保有資産ではなく、事業・財務・承継・資産戦略を支える経営資源として整理するご支援を行っています。

・遊休地や低稼働不動産の方針を整理したい

・本社・工場・倉庫・賃貸不動産の保有方針を見直したい

・不動産と財務戦略、事業承継を一体で考えたい

・売る・持つ・活用するを比較し、合理的な方向性を決めたい

不動産単体の価格や利回りだけではなく、経営全体との整合性から判断することが重要です。

• CRE戦略の失敗事例
• 不動産売却の判断基準
• 土地活用は、建てることが目的ではない
• 遊休不動産の正しい処分方法
• 不動産は持つべきか、借りるべきか
• 融資に強い不動産戦略とは

IRES Legacy実践編 第1回  
なぜCRE戦略は失敗するのか  
― 不動産判断と経営判断の分断