IL10-1|事業承継の準備 会社が使う土地と建物も確認していますか

後継者が決まっても、会社が使う不動産の準備まで終わったとは限りません。土地と建物を誰が持ち、会社がどう使い、承継後にどのような負担が生じるのか。そして後継者は、その場所をどう使いたいのか。これらを後継者と同じ情報で確かめることが、承継後の事業を支えます。

まずは重要な拠点を一つ選び、「所有・利用」から確認を始めてください。本記事では三つの仮想事例を通じて、会社の承継と不動産の準備は重なりながらも、確認すべき点が同じではないことを整理します。

「会社は、数年後に子どもへ継いでもらうつもりです」。そう考えたとき、会社が使う土地や建物も、承継後の事業に合う状態で引き継げるでしょうか。

工場の土地は、経営者個人のものかもしれません。建物には、これから修繕が必要かもしれません。後継者には、今とは違う拠点の使い方があるかもしれません。後継者を決めることと、不動産の準備を整えることは、別々に進み得ます。

本記事は、保有か売却か、建替えかといった結論を急ぐものではありません。最初に何を確かめるかを整理することが目的です。

工場、本社、店舗、倉庫は、日々の仕事を続ける場所です。使い慣れた配置や設備、そこで積み重ねた経験は、事業の継続を支えてきました。拠点を確保している安心や、必要に応じて使い方を工夫できることにも、経営上の意味があります。

不動産を保有してきた理由は、場所の確保だけではありません。賃貸不動産からの収益が本業を補い、会社の信用や資金調達を支えてきた場合もあります。先代が長年かけて築いた資産は、承継後の経営にとっても大切な基盤です。

その価値を受け継ぐには、資産の名称や所在地を伝えるだけでは十分でないことがあります。誰が使い、どのような負担を引き継ぎ、これからの事業でどんな役割を担うのか。同じ情報を見ながら話せる状態にしておく必要があります。価値を認めることと、今後を確認することは両立します。

ここからの三つは、説明用の独立した仮想事例です。実在の相談実績や、問題の発生確率を示すものではありません。

ある会社では、工場の土地は社長個人、建物は会社が所有していました。後継者は会社を引き継ぎ、その工場で事業を続けるつもりです。社長も、使い慣れた工場を次世代に使ってほしいと考えていました。

ところが、土地を今後誰が持つのか、会社がどのような条件で使うのかは、話し合っていませんでした。「会社を継ぐのだから、工場も同じように使える」と考え、会社の後継者が決まることと、土地の所有者や会社の利用条件が将来どうなるかを、分けて考えていなかったのです。

その後、相続を契機に後継者以外の家族が土地を所有することになり、会社が使い続ける条件を改めて話し合う必要が生じました。利用の見通しが立たなければ、その場所への設備投資の判断が遅れる可能性があります。

個人所有の土地を会社が使うこと自体が問題なのではありません。会社の承継とは別に、土地の所有と利用を確かめる必要があるということです。

確認の問い：「この土地は誰のもので、会社はどのように使っていますか」

土地と建物を分けて答えられるかどうかが、確認の入口になります。

別の会社では、長年使ってきた会社所有の建物を、事業承継後もそのまま使い続けることにしました。拠点を残す方針は共有されており、後継者もその場所で事業を続ける予定でした。

一方、点検記録や設備更新の予定は、後継者と共有されていませんでした。建物が会社の資産であることは理解していても、どの部分に手を入れる必要があり、いつ頃の支出になりそうかまでは、話していなかったのです。

承継後、修繕や設備更新に資金が必要になり、後継者が予定していた本業への投資を延期することになりました。引き継いだのは建物の価値だけでなく、使い続けるために必要な将来の支出でもありました。

建物を残すと決めていても、支出の見通しまで共有できているとは限りません。後継者の事業計画と重ねるには、資金が必要になる時期の把握が欠かせません。

確認の問い：「今後必要になりそうな修繕や更新は何で、いつですか」

まず手元の点検・修繕記録を確かめ、分からない部分は「未確認」として残します。費用を推測で決めず、必要であれば点検等で確認することが、次の一歩になります。

三つ目は、先代が次世代のために工場を建替えた場面です。新しい建物を残すことで、後継者が安心して経営できるようにしたいという思いがありました。

一方、後継者は生産方法の変更や拠点の集約を考えていました。将来の仕事の進め方が変われば、必要な広さや配置、その場所の役割も変わります。しかし、建替えの前に、これからの使い方を十分に話していませんでした。

その結果、新しい建物の仕様と借入返済が、承継後の拠点再編や新規投資の選択肢を狭めました。先代には後継者を支えるための投資でも、後継者の将来計画と合わなければ、負担になり得るのです。

見落としていたのは、「何を残したいか」と「どう使いたいか」のすり合わせでした。

確認の問い：「後継者は、この場所を今後どう使いたいですか」

継続する事業と変えたいことを聞くと、不動産に求められる役割も見えてきます。

これは建替えを否定する話ではありません。必要な安全対応を先送りする理由にもなりません。建物の準備を進めるときに、後継者の構想も同じ場に置いて話すことが大切だ、ということです。

三つの事例では、土地の所有、修繕の支出、将来の使い方という、別々の確認が抜けていました。共通するのは、会社を引き継ぐ話と、不動産を使い続けるための情報が、十分につながっていなかったことです。

会社の承継を決める人、不動産を持つ人、実際に使う人、費用を負担する人は、同じとは限りません。建物の更新時期、承継の時期、後継者の事業計画も、自然に揃うものではありません。関係と時間の見通しを確認していないと、利用や投資の判断に支障が生じ得ます。これは不動産だけの問題ではなく、承継後の事業計画と資金繰りに関わる経営の問題です。

長く問題なく使ってきた拠点ほど、今の状態が続くように感じられます。しかし、先代が把握している事情を、後継者も知っているとは限りません。「伝えたつもり」と「分かっているつもり」の間にある情報を、まず言葉にして共有する必要があります。

所有者が異なるだけで支障が決まるわけでも、建物が古いだけで方針が決まるわけでもありません。何が分かり、何がまだ分からないかを揃えることが出発点です。

承継の準備は、資産を渡す準備であると同時に、その場所で事業を続ける準備でもあります。最初に確認することは、次の三つです。

• 所有・利用：誰が持ち、誰が使うか
• 将来負担：どんな支出が、いつ必要か

後継者の利用方針：どんな事業を、どう続けたいか

［図2 挿入位置：ここ／最初に確認する三つのこと］

まず会社にとって重要な不動産を一つ選び、土地と建物の所有者、実際の使い方を書き出しましょう。分からないことがあれば、それを「次に確認すること」として残してください。

会社を渡す準備と、その場所で事業を続ける準備は重なりますが、確認する点は同じではありません。後編では、所有と利用、将来負担、後継者の利用方針を、どのように書き出すかを整理します。