投資不動産は企業価値を高めているか？保有・売却の判断基準

投資不動産の経営判断で見るべきなのは、「家賃が入っているか」「黒字か」だけではありません。

その利益を生むために、会社がどれだけの資産・資本を使っているのか。 ここまで見て、はじめて企業価値への貢献を評価できます。

そのうえで、安定収益、収益の分散、将来の修繕・更新投資、本業の投資需要を重ねて比較します。選択肢も「保有か売却か」の二択ではなく、保有継続・収益改善・再投資・資産組み換え・売却（資本回収）の五つがあります。

投資不動産の経営判断とは、不動産の出口を決めることではなく、「会社の資本をどこに置くか」を決めることです。

前編では、事業会社が投資不動産を保有する経営上の意味（本業とは別の安定収益、収益源の分散、資産形成）を整理しました。

では、毎年黒字であれば、そのまま持ち続けてよいのでしょうか。

本稿（後編）では、保有中の不動産を「評価する視点」と、評価結果をもとに「選択肢を比較する方法」を解説します。なお、文中の数値は考え方を示すための仮定であり、個別案件の結論を示すものではありません。

前編：事業会社はなぜ投資不動産を持つのか

本業は製造業で、20年前から賃貸ビルを所有している会社を考えます。

ビルからは毎年安定した賃料が入り、借入返済も進み、会社に利益をもたらしてきました。一見、何も問題はありません。

ところが、この20年で周辺地価が上昇し、現在の不動産価値は取得時を大きく上回っているとします。建物は老朽化し、今後10年のうちに大規模修繕が必要です。一方、本業の工場でも大型の設備投資を予定しています。

このとき、「家賃が入るから保有する」だけでは判断として不十分です。反対に、「資本効率が低いから売却する」と即断するのも適切ではありません。

安定収益、現在価値、将来投資、本業の投資需要、財務方針を並べて考える必要があります。

最初に確認するのは、不動産そのものの収益性です。賃料収入、稼働率、管理費、修繕費、税金などを差し引いた純収益（NOI）を確認し、さらに借入の元利返済を考慮した後のキャッシュフローを把握します。

年間3,000万円の賃料が入っていても、経費や税金、借入返済を除けば、会社に残る金額は大きく異なります。

まず、実際にその不動産から会社へどれだけの利益・キャッシュが残っているのかを把握します。

ただし、事業会社にとっての評価はここで終わりません。区別すべき問いが二つあります。

不動産単体として優良か

会社の資産として保有することが合理的か

前者が良好でも、後者が合理的とは限りません。

ROA（総資産利益率）やROIC（投下資本利益率）は、この視点を数値化したものです。指標の計算が目的ではありません。押さえるべき本質は一つです。

「いくら利益が出ているか」だけでなく、
「その利益を生むために、いくらの資産・資本を使っているか」を見る。

たとえば、同じ年間2,000万円の純収益でも、これを現在の不動産価値に対する単純な収益率として見ると、現在価値が3億円なら約6.7％、10億円なら2％です（税・売却費用・資金調達等を考慮しない単純比較）。同じ利益でも、資産の使われ方としての意味は大きく異なります。

視点は「この不動産は儲かっている」から、「この不動産に置いている資本は、会社全体で有効に使われているか」へ移ります。

ただし、ROAやROICが低いことは、売却の結論ではありません。これらは「答え」ではなく、判断材料です。不動産には、数値だけでは捉えきれない経営上の役割があるからです。

投資不動産から毎年安定した収益が得られているなら、それ自体に経営上の意味があります。特に本業の業績変動が大きい会社では、本業と異なる収益源が会社全体の安定性を支えます。

「本業より収益性が低いから売却し、すべて本業へ投資する」ことが常に正しいわけではありません。高い収益性の追求と経営の安定性の確保は、同じではないからです。

投資不動産は、収益性 × 資本効率 × 安定性を組み合わせて評価します。

機会費用とは、その資本を現在の不動産に置かなかったとき、ほかに何に使えるかという視点です。本業の設備投資、新工場、DX・省力化、新規事業、M&A、別の収益不動産、借入返済などが候補になります。

現在10億円の価値がある不動産を持ち続けることは、その10億円相当の資本を現在の不動産に置き続ける、という経営判断でもあります。

もちろん、売却すればよいわけではありません。本業への投資が期待どおりの成果を生む保証はなく、安定収益も失います。売却時には、税金や諸費用、借入の返済条件、テナントとの関係なども手取りと実行可能性に影響します。

重要なのは、比較しているかどうかです。「昔から持っているから」「毎月家賃が入るから」ではなく、ほかの資本用途と比べても、この不動産に資本を置く意味があるかを確認します。

評価の結果も、「持つか、売るか」の二択ではありません。

ここで重要なのは、売却は目的ではなく、資本を別の場所へ移すための手段の一つだということです。

比較の中心となる問いは「この不動産を売るか」ではなく、「この資本をどこに置くか」です。判断にあたっては、各選択肢を同じ10〜20年の時間軸で並べ、収益・必要投資・手取り・リスクを比較します。

▲　動画でも「投資不動産と企業価値」を解説しています

ここまでの判断基準は理解できても、自社の場合にどの選択肢が適切かは、個別に検討する必要があります。不動産の評価、財務への影響、将来の改修計画、本業の投資計画、税務・法務は、それぞれ専門領域が異なり、横断して比較しなければ結論が出ないためです。

Athena Partnersでは、企業が保有する投資不動産について、次の流れで一貫して検討します。

現状把握 → 収益・資産価値の整理 → 将来投資の把握 →
選択肢比較 → 保有方針の策定 → 必要に応じた実行支援

「売却したい」「建て替えたい」と決めてからではなく、「この不動産を会社として今後どう位置づけるか」を決める前の段階からご相談いただけます。