企業不動産の保有・活用・売却・組み換えをどう比較するか｜CRE戦略の8つの評価軸

前回の記事では、企業不動産の意思決定は「持つか」「売るか」という二択ではなく、次の4つの選択肢があることをご紹介しました。

• 保有する
• 活用する
• 売却する
• 組み換える

しかし、多くの経営者の方は、その次にこう考えるのではないでしょうか。

「結局、自社はどれを選べばよいのか。」

この問いに対して、「保有が正解です」「売却すべきです」と一律に答えることはできません。企業不動産は単なる土地や建物ではなく、企業の経営資源だからです。

企業の成長段階や財務状況、事業戦略、さらには経営者が何を重視するかによって、最適な選択肢は大きく変わります。資金調達を最優先する企業と、事業承継を控えた企業では、不動産に期待する役割は全く異なります。同じ賃貸ビルであっても、購入したばかりの物件と、長年保有して借入を完済した物件では、意思決定の方向性は大きく変わります。

つまり、企業不動産には「絶対的な正解」はありません。重要なのは、「どれが正しいか」を考えることではなく、

「自社にとって最も合理的な選択は何か」を比較して判断することです。

今回は、CRE戦略における企業不動産の比較の考え方について整理してみたいと思います。

不動産の相談を受けていると、「この土地は売った方がいいでしょうか」「このビルは持ち続けるべきでしょうか」という質問をいただくことが少なくありません。

しかし、私はすぐに答えを出すことはありません。「売るべき」「持つべき」という答えは、不動産そのものではなく、企業全体の状況によって変わるからです。

例えば、ある企業では遊休地を売却したことで借入金を圧縮し、財務体質が改善した結果、新たな設備投資が可能になりました。このケースでは、売却という選択が企業価値を高めたと言えるでしょう。

一方で、別の企業では、同じような遊休地を第三者に賃貸したことで、毎月安定した収益を生み出し、結果として事業の安定性を高めることができました。この場合は、「売らない」という判断が正解だったことになります。

また、老朽化した自社ビルを建て替え、余剰部分をテナントに貸し出すことで、本業以外の収益源を確保した企業もあります。さらに、立地条件が変化したことを受けて、既存物件を売却し、事業との相乗効果が期待できる別の不動産へ組み換えた企業もあります。

このように、保有して成功する企業、活用して成功する企業、売却して成功する企業、組み換えて成功する企業のすべてが存在します。つまり、「どの選択肢が正しいか」という問い自体が、実は適切ではないのです。

重要なのは、その会社の経営課題を解決するために、どの選択肢が最も合理的なのかという視点です。

企業不動産は、不動産単体ではなく、「経営」の中で評価しなければなりません。

企業不動産の意思決定で最も避けたいのは、「最初に思いついた方法だけを検討してしまうこと」です。

例えば、空室が続いている賃貸ビルを所有しているとします。経営者としては、「空室が埋まらないのだから、売却しよう」と考えるかもしれません。もちろん、それが最善の選択である可能性もあります。しかし、本当にそうでしょうか。

もし用途変更を行えば、新たな需要を取り込める可能性はないでしょうか。建物の一部をリノベーションすることで、競争力を高められないでしょうか。あるいは、建物を建て替え、より収益性の高い用途へ転換する方法は考えられないでしょうか。さらに、現在の資産を売却して、より将来性のある立地へ組み換えるという選択肢もあります。

一つの案しか検討しなければ、他の選択肢との比較ができません。比較しなければ、それが本当に最適な判断なのかを確認することもできません。

これは、不動産に限った話ではありません。企業経営では、新規事業への投資、設備更新、人材採用など、あらゆる意思決定において複数案を比較することが当たり前です。

それにもかかわらず、不動産だけは、「昔から持っているから」「先代が残したものだから」「とりあえず売ってしまおう」という感覚的な判断で進められるケースが少なくありません。

企業不動産は、多くの場合、会社の資産の中でも大きな割合を占めています。その意思決定を比較せずに行うことは、企業価値に大きな影響を与える可能性があります。

だからこそ、CRE戦略では、「どれを選ぶか」ではなく、「どう比較するか」を重視するのです。

では、企業不動産は何を基準に比較すればよいのでしょうか。

実務では、「収益が上がるか」「売却価格はいくらか」といった単一の指標だけで判断されることがあります。しかし、企業不動産は経営資源である以上、それだけでは十分ではありません。

例えば、ある不動産を売却すれば、多額の現金を得ることができます。資本効率も改善し、借入金を返済すれば財務体質も健全化するでしょう。

しかし一方で、将来にわたって得られる賃料収入を失うことになります。また、金融機関から見れば、担保となる資産が減少するため、借入余力に影響する場合もあります。

逆に、不動産を保有し続ければ安定した賃料収入を確保できますが、維持管理費や修繕費、固定資産税などの負担も継続します。資産を保有し続けることで、資本効率が低下する可能性もあります。

つまり、一つの選択肢には必ず「メリット」と「デメリット」が存在します。そこで私は、企業不動産を検討する際には、少なくとも次のような視点から比較することが重要だと考えています。

• 収益性
• キャッシュフロー
• 資本効率
• 財務体質
• 借入余力
• 税務
• 事業承継
• 経営戦略との整合性

これらは、それぞれ独立した指標ではありません。例えば、収益性を重視すると資本効率が犠牲になることがあります。逆に、資本効率を重視すると、将来の安定収益を失う場合もあります。

重要なのは、一つひとつの評価軸を見ることではなく、それぞれの評価軸を横断的に比較し、「企業全体としてどの選択肢が最も合理的か」を判断することです。

ここで、もう一つ重要なことがあります。それは、すべての企業が同じ評価軸を重視するわけではないということです。

例えば、創業間もない企業であれば、最優先事項はキャッシュフローでしょう。利益が出ていても、手元資金が不足すれば経営は立ち行かなくなります。そのため、遊休不動産を売却して資金を確保するという判断が合理的な場合があります。

一方、成長期にある企業であれば、本業拡大のために物流拠点や工場を取得することが重要になるかもしれません。その場合は、一時的に資本効率が低下しても、将来の事業成長を優先するという判断になります。

また、事業承継を控えた企業では、税務や自社株評価、不動産の分割しやすさなどが重要なテーマになります。

つまり、同じ不動産であっても、会社の状況によって「正しい答え」は変わるのです。だからこそ、「一般論として売るべき」「保有すべき」といったアドバイスには限界があります。

本当に必要なのは、その会社が今どの段階にあり、何を最も重視すべきかを整理したうえで比較することです。

企業不動産は、経営戦略の一部として考えるべきなのであり、不動産単体で判断すべきものではありません。

実務では、比較表を作成するだけで、経営者の考え方が大きく変わることがあります。

例えば、最初は「売却しかない」と考えていた案件でも、保有・活用・売却・組み換えの4案を一覧表にして比較すると、それぞれの長所と短所が整理されます。すると、次のような新たな選択肢が見えてくることがあります。

• 思っていた以上に活用の可能性がある
• 組み換えた方が将来の企業価値は高くなる
• 売却するなら今ではなく数年後の方がよい

比較表は、結論を決めるためのものではありません。意思決定を客観的に整理するための道具です。

経営者が求めているのは、「答え」ではなく、「納得できる判断材料」であることが少なくありません。比較表は、その判断材料を提供する役割を果たします。

※評価は一般的な傾向を示した一例です。実際には、投資額、借入条件、保有目的、企業の財務状況などによって評価は異なります。

企業不動産に関する相談では、税理士、金融機関、建築会社、不動産会社など、それぞれの専門家から異なる提案を受けることがあります。もちろん、それぞれの提案には専門的な根拠があります。

しかし、その多くは自らの専門分野を中心とした視点です。税務には税務の合理性があり、金融には金融の合理性があります。建築にも、不動産仲介にも、それぞれの合理性があります。

一方、経営者が本当に求めているのは、「それらを横断的に比較した結果、自社にとって最も合理的な選択肢は何か」ということではないでしょうか。

IRESでは、この「比較」を可視化することを重視しています。

一つの専門分野だけで結論を導くのではなく、複数の評価軸を並べ、経営全体への影響を整理する。それによって、経営者自身が納得して意思決定できる状態を目指します。これが、私たちが考えるCRE戦略の基本的な考え方です。

IRESが重視するのは、専門家の意見を単に並べることではありません。企業の経営課題と不動産の役割を起点として、各専門分野の判断を一つの意思決定構造に統合することです。

したがって、評価の出発点は「この不動産をどうするか」ではなく、「企業として何を実現したいのか」にあります。

企業不動産には、「保有」「活用」「売却」「組み換え」という4つの選択肢があります。しかし、本当に重要なのは、その中から一つを選ぶことではありません。

【結論】

重要なのは、それぞれの選択肢を同じ基準で比較し、自社にとって最も合理的な意思決定を行うことです。 企業不動産には万能の正解はなく、あるのは企業ごとの「最適解」です。CRE戦略とは、不動産を「持つか、売るか」で考えることではなく、企業価値を高めるという目的から逆算し、複数の選択肢を比較・評価しながら意思決定するための経営手法です。 

ここまで、企業不動産を「比較する」という視点についてお伝えしてきました。

もし、次のような状況に心当たりがあれば、一度立ち止まって比較検討することをおすすめします。

遊休不動産や空室の続くビルをどうすべきか判断しかねている

複数の専門家から異なる提案を受け、判断基準が定まらない

事業承継や資金調達を控え、不動産の位置づけを見直したい

アテナ・パートナーズでは、IRESの視点から、保有・活用・売却・組み換えの各選択肢を複数の評価軸で比較し、経営課題の解決につながる意思決定を支援しています。

自社の企業不動産について、比較の視点から整理してみたい方は、ぜひ一度ご相談ください。