中小企業の企業不動産（CRE）戦略とは ― 成長と承継を支える不動産活用のすすめ

中小企業にとって、不動産は単なる「資産」にとどまらず、経営の安定性や継続性を左右する重要な経営資源です。特に本社社屋、工場、倉庫、社宅、遊休地など、保有する不動産の適切な管理・活用は、資金繰りの安定、後継者への事業承継、そして企業価値向上の鍵を握ります。

本稿では、中小企業における企業不動産（CRE：Corporate Real Estate）の基本と、具体的な活用・再構築のアプローチを、図表を交えながら詳しく解説いたします。

中小企業は、大企業と比較して不動産資産への依存度が高い傾向にあります。

図表①：中小企業のバランスシートにおける不動産の割合

中小企業実態基本調査 令和５年確報中小企業実態基本調査 令和５年確報

※中小企業では、不動産を所有する企業と所有しない企業との差が大きく、多い中小企業では不動産が総資産の40％以上を占めるケースも少なくありません。

（1）財務の健全化と資金確保

　　　　遊休不動産や非中核資産を売却・賃貸化することで、資金調達や自己資本比率の改善が可能です。

（2）後継者へのスムーズな承継

　　　　後継者不在や親族外承継が増えるなかで、「不動産の扱い」が事業承継の障害となることもあります。不動産の　分離や法人化、評価調整などによって、承継しやすい事業体へと整備する必要があります。

（3）税務・相続対策

　　　　不動産の時価と簿価に大きな差がある場合、評価額の見直しや法人所有の整理が必要です。オーナー社長の相続税・固定資産税の最適化も重要なポイントです。

CRE戦略を進めるには、まず「不動産の棚卸し」が必須です。以下のように、保有する不動産を役割・必要性・収益性で分類しましょう。

図表②：不動産の棚卸しマトリックス

活用度↓＼収益性→	高収益	低収益
高活用（必要）	コア資産 （本社・工場等） ⇒ 継続保有・更新	改善対象資産 （再配置、設備改修等） ⇒ 投資判断
低活用（不要）	賃貸活用（外部貸付） ⇒ 維持か売却検討	遊休資産・老朽建物 ⇒ 売却・撤去・更地化

 

事例①：老朽化した社宅を売却し、設備投資資金を確保

地方の建設会社が、使われていない社員寮（築40年）を売却。4,000万円の資金を確保し、主力工場の設備更新を実施。生産効率が大きく向上し、利益率が1.8倍に。

事例②：親族外承継の準備で、本社社屋を法人保有から分離

金属加工業を営む中小企業が、親族外へのM&A承継に備え、土地建物を分離し、資産管理会社へ移転。事業会社のバランスシートが軽くなり、企業価値評価も明確に。

CREを戦略的に活用するには、段階的なアプローチが有効です。

 

CRE戦略の実務ステップ

①不動産の棚卸と現状把握

　→ 所在地、面積、用途、稼働率、簿価、時価、法令制限等を整理

②資産の分類と方向性の設定

　→ 保有／売却／貸付／開発 などの方向性を検討

③専門家の関与とリスク評価

　→ 税務・法務・評価・建築などの観点から整理

④具体策の実行とモニタリング

　→ 売買・賃貸・開発の実行、進捗確認、再評価

 

（1）相続・贈与に関わる評価のずれ

簿価と時価が乖離している場合、思わぬ税負担が生じる可能性があります。定期的な評価見直しと、税理士等との連携が必須です。

（2）第三者承継におけるCREの障害

不動産の所有構造が複雑だと、M&Aや外部承継が困難になります。資産と事業の分離は、早期から準備が必要です。

CRE戦略の検討にあたっては、次のような専門家の関与が重要です。

 

専門家	主な役割
不動産コンサルタント	資産活用の方針策定、マーケット調査、最適化支援
税理士・会計士	評価・税務対策、事業承継時の課税シミュレーション
弁護士	権利関係や契約に関する法的助言
建築士・施工会社	老朽建物の診断・再開発の検討

中小企業にとっての企業不動産は、守りと攻めの両面を兼ね備えた存在です。
適切に整備し、事業に即した活用を行えば、資金繰りの改善や成長投資の原資にもなります。

事業承継やM&A、成長の転機を迎えるタイミングこそ、不動産の見直しは最優先課題といえるでしょう。

今、貴社の企業不動産は「最適」に活用されていますか？
目の前の不動産に眠る可能性を、専門家とともに再発見しませんか。

CRE戦略の第一歩は「棚卸」と「対話」から始まります。私たちは、経営者の皆さまのビジョン実現に寄り添うパートナーとして、共に次の一歩を考えるお手伝いをさせていただきます。