企業不動産とは何か｜日本企業が多くの不動産を保有する理由とCRE戦略

企業不動産とは

企業が所有または利用している不動産

を指します。

英語では

Corporate Real Estate（CRE）

と呼ばれます。

企業不動産には、次のようなものがあります。

これらは企業活動の基盤であり、同時に大きな資産でもあります。

しかし、日本企業では不動産は　「戦略資産」ではなく　「固定資産」として扱われてきました。

この点が欧米企業との大きな違いです。

日本企業が多くの不動産を保有する理由には、歴史的背景があります。

（１）高度成長期の企業文化

高度経済成長期、日本企業は

• 工場用地
• 本社土地
• 社宅

などを積極的に取得しました。

当時は、土地価格は上昇するという認識が一般的でした。

そのため、土地を持つこと自体が資産形成と考えられていたのです。

 

（２）不動産は安全資産という認識

日本では、長く「土地は値下がりしない」という考え方がありました。

その結果、企業は余剰資金があれば、土地を購入する傾向がありました。

これは結果として、企業のバランスシートに多額の不動産を残すことになりました。

 

（３）本社土地を所有する文化

欧米企業ではオフィスを賃借するケースが多いですが、日本企業では本社土地を所有するケースが多く見られます。

これは

• 経営の安定性
• 資産形成

などの理由によるものです。

企業不動産は単なる資産ではありません。

次のような形で企業経営に影響します。

 

（１）資本効率

不動産は総資産を大きくします。その結果ROA（総資産利益率）に影響を与えます。

例えば、遊休不動産が多い企業では収益を生まない資産が増えるため、資本効率が低下します。

 

（２）事業承継

企業不動産は事業承継にも大きな影響を与えます。

特に

• 本社土地
• 賃貸不動産

などがある場合、「自社株評価」に影響することがあります。

この問題については、「事業承継と不動産」の記事で詳しく解説します。

 

（３）不動産リスク

企業不動産は資産である一方、リスクもあります。

例えば

• 老朽化
• 遊休化
• 固定資産税負担

などです。

企業不動産のリスクについては、「企業不動産が経営リスクになる理由」の記事で解説します。

こうした企業不動産の問題を整理するために登場したのが「CRE戦略」です。

CRE戦略とは、企業不動産を

• 経営
• 財務
• 資本効率

の観点から整理する経営戦略です。

CRE戦略の全体像については、「CRE戦略とは何か」の記事で詳しく解説しています。

企業不動産とは、企業が保有・利用する不動産のことです。

日本企業では歴史的背景から、多くの不動産を保有しています。

しかし不動産は

• 資本効率
• 事業承継
• 財務

などに大きな影響を与える資産でもあります。

そのため、不動産を単なる固定資産ではなく、経営戦略の視点から整理すること

が重要になります。

これが、CRE戦略の考え方です。

不動産は単なる資産ではなく企業経営に大きな影響を与える戦略資産です。

しかし実際には、多くの企業や地主の方が、

• 遊休不動産
• 老朽化不動産
• 相続不動産
• 土地活用
• 企業不動産戦略

について体系的に整理できていないのが現状です。

アテナ・パートナーズでは、CRE戦略（企業不動産戦略）およびIRES（Integrated Real Estate Strategy）の考え方に基づき

• 企業不動産の整理
• 土地活用の戦略設計
• 建て貸しプロジェクト
• 相続・事業承継不動産対策

などを支援しています。

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