【連載】②修繕費の高騰と建築費インフレ—— ビルオーナーが“今すぐ”押さえるべき3つのポイント

　ここ数年、ビルオーナー様の多くが悩まれているのが、「修繕費の増加」と「建築費インフレ」です。以前なら数百万円で済んだ工事が、今は 1.3〜1.6倍の見積りになる──そんなケースが珍しくありません。

　なぜ、これほど急速にコストが上がっているのか。そして、この状況でオーナー様は何から手をつけるべきなのか。

　本稿では、現場で実際に起きている「構造変化」を踏まえながら、専門家として “今年と来年の最重要ポイント” を整理いたします。

最初に強調したいのは、「いまの修繕費の高騰は一時的なものではない」という点です。背景には複数の構造要因があります。

（1）建設業の人件費上昇

　施工管理職や技能職の人手不足は深刻です。業界全体の賃金上昇が続き、職人単価は5〜10年前の1.3〜1.5倍に達しています。

→ 修繕費の底上げ要因の“核心”です。

 

（2）建材価格の高止まり

　鉄筋、アルミ、塗料、防水材、給排水系設備…。一度上がった価格は、ほとんど戻っていません。

• 防水材：過去比 1.2〜1.4倍
• 塗料：1.3倍前後
• 給水ポンプ：1.3〜1.5倍

「円安＋世界的な資材高騰」が同時に影響しています。

 

（3）管理会社のコスト転嫁

　管理会社側も人件費・外注費が上昇しており、委託費の値上げにつながっています。

　その結果、「修繕費＋管理費」が同時に重くなるという“複合負担”が発生しています。

ここで重要なのは、修繕の先送りは、資産価値自体を毀損するという点です。

代表的なのが以下の3つ。

 

（1）劣化による賃料水準の低下

　設備の古さ・外観の劣化は、　テナント・入居者の離反につながりやすく、　賃料水準が下がる傾向があります。

賃料が下がる → NOIが下がる → 資産価値も下がる

という悪循環に陥ります。

（2）大規模修繕の“膨張”

　小さな修繕を先送りすると、結果として大規模修繕の範囲が広がり、トータルのコストは確実に増えます。10の手当てで済むものが、後回しにして50になるイメージです。

 

（3）売却・融資時の評価低下

　外壁・防水・設備の状態は銀行査定・買主査定で非常に重視されます。劣化が進むほど評価が下がり、融資条件や売却金額に直接影響します。

　修繕費が上がり続ける今こそ、“優先順位のつけ方”が非常に重要です。

　以下の3点を押さえるだけで、費用対効果の高い運用が可能になります。

 

　① 「今すぐ必要か？」を冷静に判断する

　管理会社の提案は、“工事会社目線”が強いケースも少なくありません。

　　・本当に今必要か？
　　・あと数年先送りできるか？
　　・他の方法はないか？

　この視点が極めて重要です。

　第三者の診断を入れることで、“妥当性”が明確になります。

 

　② “資産価値に直結する部分”から着手する

　優先順位は以下の順番です。

　　1位：防水・外壁・構造（劣化リスク大）
　　2位：給排水・電気設備（機能維持）
　　3位：共用部の美観（賃料水準に影響）
　　4位：その他の補修

　この順序で考えれば、ムダなコストを抑えやすくなります。

　③ 長期修繕計画の“歪み”を正す

　築20〜30年のビルでは、長期修繕計画が「古い想定のまま」になっていることが多く、予算と実態が合っていません。

　　・本来の更新時期
　　・工事項目の優先順位
　　・物価上昇を踏まえた積立水準
　これらを見直すことで大規模修繕の“膨張リスク”を防ぎます。

　ここまで整理してきたように、いまのビル経営は「待つほど損をする」構造です。

　だからこそ必要なのは、
　　・現状の棚卸し
　　・改善余地の把握
　　・正しい優先順位の設定
　この3つを揃えることです。

　そのために効果的な手段が、“第三者による簡易診断” です。

　当社では、ビルオーナー様向けに 「90秒無料診断」 をご用意しています。

　　・電気代・修繕・管理費の“改善余地”
　　・今、着手すべきポイント
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　これらを 10問のチェックで可視化 できます。

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