「事業承継を成功に導く不動産戦略」〜資産を守り、価値をつなぐ4つの視点〜（１）

「承継の準備は進んでいますか？」

この問いに、自信を持って「はい」と答えられる経営者は、実のところそれほど多くはありません。

それもそのはず、事業承継とは単に「社長のバトンを次世代に渡す」だけではないからです。
事業そのものはもちろん、資産、信用、人脈、組織文化――そしてもうひとつ、忘れてはならないのが「不動産」です。

これまで長年にわたり事業を支え続けてきた自社ビルや工場、倉庫、店舗、賃貸物件、遊休地など、
中小企業の多くが不動産という形で事業資産の一部、あるいは相当な割合を保有しています。

そして今、その不動産が「承継を複雑にする元凶」になっているケースが急増しています。

オーナー社長の皆さまにとって、不動産は長年の経営の“戦友”のような存在です。

景気の波に耐え、事業を守り、融資の担保となり、あるいは収益をもたらしてきた。
だからこそ「なるべく残してやりたい」「いずれ子どもが使うだろう」と思われるのも当然のことです。

しかし、実際に承継の局面になると、こうした思いとは裏腹に、以下のような事態が次々と起こります：

• 法人名義と個人名義が混在しており、権利関係が不明確
• 自社株評価が不動産によって大幅に上がり、相続税の負担が重くなる
• 築年数が古く、改修コストや維持費が後継者の負担になる
• 用途が未定の遊休地があり、トラブルや税コストの原因になる
• 親族で共有名義となっており、承継後の意思決定ができなくなる

 

こうした事態の背景には、不動産特有の「分かりにくさ」と「感情の入りやすさ」が存在します。

不動産は「モノ」であると同時に、「資産」「思い出」「信用の源泉」「家族の象徴」といった多くの側面を併せ持つ存在。
そのため、冷静な損得の判断が難しく、感情や先入観が判断を曇らせやすいのです。

では、どのように不動産と向き合い、承継に備えるべきか。

それは、以下の3つの視点を持つことから始まります。

【1】「資産価値」だけでなく「使いやすさ」も考える

　後継者が事業運営の中で活かせるか、維持コストは妥当か、将来的に収益を生む見込みがあるか。
　数字と実態の両面から「資産としての有用性」を評価することが第一歩です。

【2】名義・法的整理を怠らない

　所有権や使用権の不明確さは、トラブルの温床になります。
　法人・個人・親族間の「誰が・何を・どう使っているか」を明確にし、必要であれば名義変更や法人化などの対策を講じましょう。

【3】税務・法務のプロとも早めに相談する

　不動産は、相続税評価・自社株評価・贈与・担保設定など、法的・税務的に高度な判断が必要です。
　判断を誤れば、数百万円単位で税額に影響が出ることもあります。

本連載では、これから4回にわたり、不動産を活かした「円滑な事業承継」の進め方を、実務経験をもとに具体的に解説してまいります。

取り上げるテーマは、以下の通りです：

■ 第1回

「不動産は資産か負債か？ ― 事業承継でまず確認すべきこと」
→ 不動産棚卸し・名義・用途・担保などの基本確認項目を整理します。

■ 第2回

「自社株評価を左右する“不動産”の盲点と対策」
→ 相続税・贈与税の観点から見た、企業価値と不動産の関係性を解説します。

■ 第3回

「不動産を活かす5つの戦略：相続・税・法人化の視点から」
→ 法人化、信託、売却、共有解消など実践的な対策をご紹介します。

■ 第4回

「次世代に“価値ある資産”を渡す：専門家と進める不動産承継」
→ 後継者目線の資産設計、感情・心理面の配慮、専門家との進め方を提示します。

いずれの回も、特定の商品やサービスの勧誘を目的とするものではありません。

• 経営者として、資産の最後のバトンをどのように渡すべきか――そのヒントを掴んでいただくことを主眼にしています。

事業は人が継ぎます。
不動産は「整えて」継がせなければ、真の資産にはなりません。

今こそ、ご自身の持つ不動産について、立ち止まり、見直す好機です。

この連載が、皆さまの事業と資産の「次なる一歩」を考える一助となれば幸いです。

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