円安で不動産投資のリスク回避! その影響と対策

円安とは、日本円が外貨に対して価値が下がることを意味します。この影響により、海外からの投資や輸入物資が高くなり、不動産の価値も変動する可能性があります。日本の経済にとって最近の円安は大きな影響を与えています。製造業では、輸出企業は円安で海外市場に対して価格競争力を得ることができる一方、輸入企業は原材料価格の上昇に直面しており、業績に悪影響を与えています。また、サービス業や小売業でも、外国人観光客が増加し、消費が増加しています。しかし、海外旅行や留学などにかかる費用が増加し、個人消費は落ち込む可能性もあります。円安が持続するかどうかは不確定要素ですが、企業は円安の情勢に合わせた戦略を立て、柔軟に対応する必要があります。また、政府も円安の影響を見据え、経済対策を検討していると言われています。

ここ数年、外国人による日本の不動産購入が話題になっています。背景には2022年の春ごろに始まった急激な円安が一因であると指摘されています。円安により相対的に日本の不動産が割安となり、物件を購入しやすくなったからです。

とある雑誌記事によると、「日本の不動産を購入する外国人の5割が個人の富裕層で、残りの5割は企業やファンドなどの法人。個人の場合は、ビジネスや観光で日本をよく訪れる人がセカンドハウスとして戸建てやマンションの一室を買う。法人の場合はマンションやビルの建物全体、土地などに投資する。個人は都内の1億～2億円程度のタワーマンションが人気で、1000万～2000万円ほどの地方都市の物件も売れ筋」とのこと。

国土交通省は先月26日に、2024年の公示地価（1月1日時点）を発表しました。

住宅地は前年比2.0％の上昇。三大都市圏や地方４市（札幌、仙台、広島、福岡）の中心部における地価上昇に伴い、周辺部においても上昇の範囲が拡大している傾向が見えます。

また、商業地でも3.1％の上昇で、都市部を中心に人流回復を受けて店舗需要の回復傾向が続いたことの影響が考えられます。オフィス需要も底堅く推移したことなどから、地価の回復傾向が進んでいます。さらに、局所的には、半導体工場の進出により、熊本では20%以上の地価高騰している地点も散見され、半導体バブルの様相です。

地価上昇の要因として、低金利、コロナ禍からの景気回復、都市開発による街力向上、インバウンド観光客の急増（これも円安の影響です）など考えられるが、円安による海外資金流入も影響を及ぼしていることに間違いはありません。

計画的な投資は、どの業種においても大切な考え方です。例えば、株式投資をする場合にも、長期的な視野を持って、分散投資やリスクマネジメントを意識した投資が必要です。また、不動産投資においても、地域の人口動態や不動産市況等を熟知し、将来の需要予測を考慮した上で、リスク分散を図りながら投資することが求められます。

さらに、このように海外資金が日本の不動産市場に多く流入する状況から、為替変動リスク要因も大きくなってきており、それだけ不動産投資に対する慎重な姿勢が求められていると考えます。

現在、歴史的な円安が続き、インバウンド需要も好調であることから、不動産価格の上昇につながっています。一方で、何らかの要因で為替市場に変調をきたし、円高に転換した場合、インバウンド需要の減少、日本不動産の外貨建て価格の減少という事態に陥り、日本の不動産市場からの海外資金の引き上げという可能性も出てきます。そうなると、不動産価格は下落し、一歩間違えれば不動産バブル崩壊のリスクもはらんでいます。

日本の労働人口減少と、これに起因する国際経済市場における国力低下という基本的な状況は、今後も進行するでしょうから、持続的な円高基調に転ずることは考えにくいのは事実ですが、為替相場による影響を見直し、適切な対策を講じることは、今後ますます重要となっていくでしょう。