土地の有効活用で相続税を抑える仕組みとは？相続税対策のための活用方法

資産評価額を下げる効果

土地の有効活用は、相続税の課税対象となる資産の評価額を下げる効果があります。これは、単に更地として保有するよりも、賃貸不動産や事業用不動産として活用することで評価額を抑えられるためです。

例えばアパートやマンションを建設し、賃貸経営を行うことで土地の評価額を下げられます。また、老人ホームなどの高齢者施設を建築することで、小規模宅地等の特例などの税制の優遇を活用し、土地や建物の評価額を抑えることができます。

このように土地を有効活用することで、相続税の課税対象となる資産評価額を大幅に下げることが可能です。ただし各方法にはメリットとデメリットがあるため、専門家のアドバイスを受けながら、自身の状況に最適な土地活用方法を選択することが重要です。

収益性資産への転換による節税効果

土地を収益性資産に転換することで、相続税の節税効果が期待できます。例えば、更地をアパートやマンションなどの賃貸用不動産に変えることで、以下のような節税効果が得られます。

土地の評価額の引き下げ

賃貸用不動産が建っている土地は「貸家建付地」として評価され、更地よりも評価額が下がります。これにより相続税の課税対象となる金額を抑えることができます。

建物の評価額の引き下げ

賃貸中の建物は「貸家」として評価され、自用の建物よりも評価額が低くなります。これも相続税の課税対象額を減らす効果があります。

相続税の納税資金の確保

賃貸収入が得られることで、相続税納付のための資金を準備しやすくなります。

事業資金の借り入れによる評価額の引き下げ

賃貸不動産の取得資金を銀行借入することによって、相続財産の評価額から債務額を控除でき、相続税評価額を引き下げることができます。

このように、土地を収益性資産に転換することで相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。ただし具体的な効果は個々の状況によって異なるため、専門家に相談しながら最適な方法を検討することが重要です。

小規模宅地等の特例の活用

小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす土地について相続税評価額を最大80％減額できる制度です。この特例を活用することで、相続する土地の評価額を大幅に減額できます。

具体的な例を見てみましょう。相続税評価額1億円の土地（更地）だけを相続する場合、法定相続人が子ども1人だけだと通常は1,220万円の相続税が発生します。しかしその土地が特定事業用宅地等に該当する宅地等に該当し、小規模宅地等の特例を適用すると、土地の評価額を2,000万円まで下げることができます。この場合、法定相続人が1人であれば基礎控除の範囲内に収まるため、相続税が発生しないのです。

この特例の対象となるのは、被相続人や同一生計親族が使用していた事業用・居住用の土地で、一定の面積以内のものです。ただし複数の土地を所有している場合でも、特例の適用は一つの土地に限られます。そのためどの土地に特例を適用するかは、慎重に検討する必要があります。

土地活用には様々な方法があり、それぞれに異なる特徴があります。こちらでは、相続税対策として有効な土地活用について、メリット・デメリットを解説します。

土地活用による相続税対策のメリット

土地活用による相続税対策のメリットとしては、主に以下の点が挙げられます。

相続税評価

土地を更地のまま保有するよりも、活用することで評価額を減額できる可能性があります。

安定収入による相続税納税資金の確保

賃貸経営など収益を生み出す土地活用を行うことで、相続税の納税資金を確保しやすくなります。

資産の有効活用

使われていない土地を活用することで収益を生み出し、資産価値の向上も期待できます。

土地活用による相続税対策のデメリット

一方、土地活用には以下のようなデメリットも考えられます。

初期費用やランニングコスト

土地活用には、建物の建築費用や賃貸管理費用など、まとまった初期費用や継続的なランニングコストが必要です。

空室リスク

賃貸経営を行う場合、空室が発生すると収入が途絶え、返済計画に影響が出る可能性があります。

金利変動リスク

借入金を利用して土地活用を行う場合、金利が上昇すると返済額が増加し、収支が悪化する可能性があります。

成功する土地の有効活用には、事前の綿密な計画と専門家との連携が不可欠です。土地の特性、市場のニーズ、相続税の知識などを総合的に判断し、最適な活用方法を選択することが重要です。

賃貸不動産経営（アパート・マンション・戸建て）

相続税対策として、賃貸不動産経営は効果的な選択肢の一つです。アパート、マンション、戸建てなど様々な形態がありますが、それぞれに特徴があります。

アパート経営は、比較的小規模な投資で始められるメリットがあります。木造アパートであれば建築コストを抑えられ、初期投資を軽減できます。ただし、耐用年数は鉄筋コンクリート造に比べて短くなり、減価償却額は大きく計上でき所得税の節税効果も大きくできます。

マンション経営は、より大規模な投資となりますが、長期的な安定収入が期待できます。鉄筋コンクリート造の場合、耐用年数が長く、資産価値の維持にも有利です。また、都市部では需要が高く安定した入居率を見込めます。

戸建て賃貸は、ファミリー向けの需要に応えられる点が特徴です。庭付きや駐車場ありなど、アパートやマンションにはない魅力を提供できます。ただし、戸当たりの建築単価や維持管理費用は他の形態より高くなる傾向があります。

賃貸不動産経営の相続税対策効果は、主に以下の点にあります。

• 建物の評価額減少：賃貸中の建物は借家権割合により評価額が下がります。
• 土地の評価額減少：貸家建付地として評価され、さらに評価額が下がります。
• 小規模宅地等の特例適用：条件を満たせば、最大80%の評価額減額が可能です。
• 収益による納税資金確保：賃料収入が相続税納付の資金源となります。

ただし、賃貸経営には空室リスクや管理の手間などデメリットもあります。地域の需要や将来性を十分に検討し、専門家のアドバイスを受けながら進めることが重要です。

介護施設・高齢者施設への活用

有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅（サ高住）などの介護施設・高齢者施設への活用も効果的です。小規模宅地等の特例や貸家建付地などの相続税評価額の減額効果を得られます。特にサービス付き高齢者住宅は設備要件が厳しいため、賃貸物件よりも課税遺産額の圧縮効果が大きくなる傾向にあります。

介護施設への活用には以下のようなメリットがあります。

安定した収益

介護施設は通常「一棟貸し」という方法で運営されます。これは、オーナーが建てた施設全体を介護事業者に一括して貸し出す方式です。この方式では、入居者の増減にかかわらず固定の賃料収入が得られるため、安定した収益を確保できます。

将来性のある事業

日本の高齢化は今後さらに進むと予想されています。そのため介護施設の需要は増加し、市場規模も拡大すると見込まれています。長期的な視点で見ると、将来性の高い土地活用方法といえるでしょう。

介護施設への活用は長期にわたって安定的な利回りが得られやすい一方で、いくつかの注意点があります。介護サービス事業者との共同で事業化する必要があるため、手軽に始められるわけではありません。また、ある程度まとまった広さの土地や大規模な建物が必要となるため、初期投資額が大きくなりがちです。

介護施設への活用は、安定した収益と将来性、さらに相続税対策としても効果的な土地活用方法です。ただし、立地条件や初期投資、運営リスクなども考慮する必要があります。専門家に相談しながら、慎重に検討することをおすすめします。